La Demolizione non va in prescrizione: il Consiglio di Stato ribadisce principi cardine in materia di gravi abusi edilizi

Con la sentenza n. 8543/2025 il Consiglio di Stato ha infatti respinto l'appello di un privato, proposto per la riforma della sentenza n. 2597/2022, con la quale il T.A.R. per la Campania aveva rigettato il ricorso per l'annullamento dell'ordine di demolizione ingiunto dall'amministrazione comunale.

L'appellante invocava l'illegittimità della sentenza di primo grado e, in sostanza, dell'ordinanza di ingiunzione alla demolizione motivando l'appello principalmente sulla base delle seguenti argomentazioni:

- Errata individuazione del Destinatario dell'ordine: l'appellante deduceva di non essere più nella disponibilità dell'immobile colpito dall'ordinanza e, pertanto di non poter eseguire la demolizione, avendo in seguito all'accertamento venduto la proprietà dello stesso;

- Anteriorità dell'opera al 1942: sosteneva nel merito che gli abusi contestati risalissero ad un'epoca anteriore al 1942, sicché gli interventi attenzionati non necessitavano di preventivo titolo edilizio e, comunque, il lasso di tempo intercorso era ragione valida di ingenerare nell'appellante un affidamento incolpevole circa lo stato legittimo dell'immobile;

- Illegittimità del procedimento sotteso all'adozione dell'ordine per mancata attivazione delle garanzie procedimentali: contestava come l'ordinanza non fosse stata anticipata da un regolare contraddittorio, il che avrebbe pregiudicato la facoltà di ravvedimento dell'appellante che, se informato, avrebbe potuto avviare l'apposita procedura di sanatoria;

- carenza di motivazione sull'interesse sotteso alla demolizione: affermava che l'amministrazione non avesse reso sufficientemente evincibile l'attuale interesse pubblico che avrebbe giustificato una simile misura sanzionatoria, non verificando, e motivando al riguardo, neppure se la demolizione potesse arrecare danni pregiudizievoli alla parte legittima dell'immobile e se, pertanto, sussistessero i presupposti per la fiscalizzazione degli abusi.

Il Consiglio di Stato ha respinto l'appello, smontando punto per punto le argomentazione dell'appellante e affermando il quadro normativo e giurisprudenziale consolidatosi al riguardo. La sentenza in esame ha infatti ribadito i seguenti fondamentali principi che ormai regolano pacificamente la materia urbanistica-edilizia e cioè:

1. Responsabilità del proprietario al momento dell'accertamento: l'ingiunzione può considerarsi correttamente indirizzata non solo quando rivolta all'autore dell'abuso, ma altresì quanto ne è destinatario il soggetto proprietario al tempo in cui si è effettuato l'accertamento di abusività, sicché al fine di esimersi dall'obbligo di ottemperare all'ordine di demolizione sarà quest'ultimo a dover dimostrare la legittimità dell'opera o la sua non abusività originaria per anteriorità della sua edificazione al 1942;

2. Imprescrittibilità dell'ordinanza di demolizione: l'ordine di demolizione è una sanzione amministrativa sanzionatoria che può essere disposta seppur trascorso un considerevole lasso di tempo dal compimento degli abusi; tempo che, d'altra parte, non ritenersi suscettibile di ingenerare in capo al responsabile dell'abuso un valido e incolpevole affidamento in merito allo stato legittimo di un organismo edilizio - o di sue parti - che sia stato realizzato in assenza di titoli abilitativi o in loro totale difformità;

3. Natura Vincolata dell'Atto e Irrilevanza della Mancata Partecipazione: L'ordinanza è un atto vincolato, un dovere per l'Amministrazione una volta accertata l'inosservanza di disposizioni urbanistiche secondo un procedimento di natura altrettanto vincolata precisamente tipizzato dal legislatore e rigidamente disciplinato dalla legge. Trattandosi di un atto volto a reprimere un abuso edilizio, esso sorge in virtù di un presupposto di fatto di cui il ricorrente deve essere ragionevolmente a conoscenza. Di conseguenza, l'omessa comunicazione di avvio del procedimento (lamentata dal privato) non comporta l'illegittimità dell'atto ai sensi dell'art. 21-octies della L. 241/90;

4. Motivazione In Re Ipsa: Non è necessaria una specifica e complessa motivazione sull'interesse pubblico, neppure nell'ipotesi in cui l'ingiunzione intervenga a distanza di tempo dalla realizzazione dell'abuso e il titolare attuale non sia responsabile dell'abuso. L'interesse pubblico è considerato in re ipsa (nella cosa stessa), coincidendo con il mero ripristino della legalità urbanistica e la tutela del territorio violata;

5. Fiscalizzazione e Illegittimità dell'Ordine di Demolizione: La mancata preventiva verifica da parte dell'Amministrazione circa la possibilità di convertire la sanzione demolitoria in sanzione pecuniaria (la cosiddetta "fiscalizzazione" dell'abuso, prevista in alcuni casi dal Testo Unico Edilizia) non costituisce un vizio di legittimità capace di inficiare l'ordine di demolizione. La possibilità di applicare la sanzione pecuniaria, in sostituzione della demolizione, è una valutazione che può e deve essere fatta solo nella successiva fase esecutiva dell'ordine di demolizione (dopo che il privato abbia segnalato l'impossibilità di ottemperare all'ordine di demolizione).

Ebbene, la sentenza n. 8543/2025 non ha solo riaffermato l'imprescrittibilità della demolizione e ridefinito la sua essenza, ma di fatto ha lanciato un avvertimento significativo anche per chi vende immobili abusivi.

Il Consiglio di Stato ha infatti precisato chi è il legittimo destinatario dell'ordinanza di demolizione in caso di trasferimenti di proprietà e quindi che:

• L'ingiunzione di demolizione può essere legittimamente indirizzata al soggetto che rivestiva la qualifica di proprietario (o responsabile dell'abuso) al momento dell'accertamento dell'illecito da parte dell'Amministrazione.
• La successiva vendita o il disfacimento dell'immobile da parte del proprietario originario (o del responsabile dell'abuso) non è sufficiente a liberarlo dalle conseguenze della sua condotta illecita.

E tutto ciò implica che se un soggetto viene individuato come responsabile dell'abuso e destinatario dell'ordinanza, il semplice fatto di aver venduto l'immobile in un momento successivo all'accertamento non lo esime dall'obbligo di eseguire la sanzione ripristinatoria o, comunque, di sostenerne i costi.

In conclusione, questa importante pronuncia consolida il principio per cui il trasferimento di un immobile abusivo non è uno scudo contro le sanzioni: chi ha commesso l'abuso o ne era proprietario al momento dell'emersione dell'illecito rimane titolare della responsabilità nei confronti dell'ente pubblico.

Oltre ad essere esposto alle azioni giudiziarie proponibili dall'acquirente dell'immobile al quale sono stati sottaciuti gli abusi puniti.