Nel diritto urbanistico italiano, uno dei temi più delicati riguarda l’individuazione del “responsabile dell’abuso edilizio” e le conseguenze che derivano dalla mancata reazione ai provvedimenti amministrativi, in particolare nell'ipotesi di omessa esecuzione dell’ordinanza di demolizione. Il Consiglio di Stato offre chiarimenti importanti, che meritano di essere sintetizzati (Cds, n. 1363/2026).

La recente pronuncia del Consiglio di Stato, Sez. III, n. 2343/2026 offre uno spunto particolarmente interessante per comprendere come funzionano, oggi, le gare per le concessioni di servizi dopo l’entrata in vigore del nuovo Codice dei contratti pubblici del 2023. Al centro della vicenda vi è una procedura di affidamento in concessione e, in particolare, il delicato equilibrio tra sostenibilità economico-finanziaria dell’offerta e verifica della sua eventuale anomalia.

Una recente decisione del TAR Lazio offre un’occasione preziosa per riflettere su un tema tanto frequente quanto insidioso: il rapporto tra SCIA, vincoli paesaggistici e potere repressivo dell’amministrazione. Il caso riguarda alcuni interventi edilizi realizzati nel centro storico della città, in un immobile sottoposto a tutela, e finiti al centro di un contenzioso che si è concluso con un esito netto: demolizione confermata.

In Italia il paesaggio e il patrimonio storico non sono solo uno sfondo suggestivo: sono un tessuto normativo complesso: Chiunque operi nel settore dell'edilizia sa che scontrarsi con la moltitudine di vincoli - siano essi architettonici, archeologici o ambientali - è ormai una consuetudine diffusa, non più un'eccezione.

Nel sistema dell’edilizia italiana uno dei temi controversi concerne il contributo di costruzione, ossia la somma che il privato è tenuto a versare al Comune ai fini della realizzazione di un intervento edilizio. La fonte normativa di tale obbligo pecuniario si rinviene nell’art. 16 del D.P.R. 380/2001, che configura il contributo di costruzione come un corrispettivo dovuto per il rilascio del permesso di costruire.

Il potere dell'Amministrazione di ordinare la demolizione di un abuso edilizio non incontra confini temporali. Questo principio, fondamentale per la tutela del territorio, è stato riaffermato con forza e chiarezza da una recente pronuncia del Consiglio di Stato (sentenza n. 8543 del 4 novembre 2025), il quale è tornato sul tema, fissando dei canoni solidissimi in materia di abusi edilizi.

Acquistare un immobile è un passo importante. Sebbene risulti in genere scontato che l'immobile oggetto di una compravendita a fini abitativi sia dotato di certificato di agibilità (ex abitabilità), la sua assenza può nascondere insidie legali significative, che vanno dalla semplice mancanza documentale fino alla configurazione di una grave forma di inadempimento: la consegna di aliud pro alio (una cosa per un'altra).

Sono trascorsi circa cinque anni da quando l'Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato, con le fondamentali sentenze nn. 17 e 18 del 9 novembre 2021, ha ridefinito il quadro normativo in materia di concessioni demaniali marittime. Agendo in conformità con la giurisprudenza della Corte di Giustizia dell'Unione Europea, il massimo organo della giustizia amministrativa ha stabilito un principio non più eludibile: tutte le proroghe legislative delle concessioni demaniali sono illegittime e devono essere disapplicate da tutte le amministrazioni, a ogni livello (centrale, regionale e comunale).

L'occupazione illegittima di un immobile da parte di un Ente Pubblico, in assenza di un valido e tempestivo provvedimento espropriativo, rappresenta una violazione del diritto di proprietà che pone il privato di fronte alla necessità di tutelarsi. La giurisprudenza più recente ha profondamente ridefinito il quadro normativo in materia, offrendo al cittadino strumenti di tutela più netti.

Un vicino che si sente danneggiato dalle opere edilizie altrui ha pieno diritto di chiedere alla Pubblica Amministrazione l'ostensione (visione e copia) della documentazione, come il Permesso di Costruire, per verificarne la legittimità. A tal fine occorre di essere confinante (il principio della vicinitas) e che sussista un interesse diretto, concreto e attuale che superi le esigenze di riservatezza del vicino che esegue i lavori.

Il principio di buona fede, tradizionalmente cardine del diritto privato (art. 1337 e 1375 c.c.), ha conosciuto una profonda e progressiva evoluzione nel diritto amministrativo italiano, affermandosi come canone fondamentale che impronta i rapporti tra il cittadino e la Pubblica Amministrazione (P.A.). Questa evoluzione, avvenuta per mezzo di recenti riforme normative, ha trasformato detti rapporti da verticali e autoritativi a orizzontali e collaborativi, aprendo la strada alla responsabilità precontrattuale della P.A.

Preparatevi a rimettere in discussione tutto quello che c'è da sapere sulla ristrutturazione edilizia! Quello che un tempo era un intervento legato al "come era" e "dov'era", si è trasformato in un concetto molto più elastico dalla applicazione quasi imprevedibile, grazie all'innovazione normativa apportata dal Decreto Semplificazioni!