Preparatevi a rimettere in discussione tutto quello che c'è da sapere sulla ristrutturazione edilizia! Quello che un tempo era un intervento legato al "come era" e "dov'era", si è trasformato in un concetto molto più elastico dalla applicazione quasi imprevedibile, grazie all'innovazione normativa apportata dal Decreto Semplificazioni!
Il "Semplificazioni" e i suoi effetti sul Testo Unico dell'Edilizia
Il Decreto Legge n. 76/2020 (il famoso "Semplificazioni"), convertito nella Legge n. 120/2020, ha sferrato un bel colpo di martello alla vecchia e polverosa definizione di ristrutturazione edilizia contenuta nell'art. 3, comma 1, lett. d) del D.P.R. 380/2001 (il Testo Unico dell'Edilizia).
Prima dell'intervento normativo, la demolizione e ricostruzione era considerata "ristrutturazione" solo se manteneva sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell'edificio preesistente (con qualche eccezione). Insomma, una sorta di copia carbone del vecchio fabbricato.
Con il Decreto Semplificazioni, le cose cambiano radicalmente. La demolizione e ricostruzione viene inclusa nella ristrutturazione edilizia anche se comporta modifiche a sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche (purché non si tratti di immobili vincolati o situati in zone A o assimilate). Addio rigidità! L'obiettivo? Rigenerazione urbana, incentivi e un bel turbo al settore dell'edilizia.
La Sentenza che Sposta i Confini: Il CGARS 422/2025
Se il Decreto Semplificazioni aveva aperto la porta alla modifica del sedime (l'impronta a terra dell'edificio), la giurisprudenza ha pensato bene di spalancarla.
Qui entra in scena la recentissima Sentenza n. 422 del 3 giugno 2025 del Consiglio di Giustizia Amministrativa per la Regione Siciliana (CGARS). Questa pronuncia ha fatto un passo in avanti notevole, stabilendo che la nozione di ristrutturazione edilizia si è talmente ampliata da includere anche l'intervento di ricostruzione su diverso sedime ma anche su un diverso lotto.
- Cosa vuol dire? Sostanzialmente, per il CGARS non è più necessario che l'edificio ricostruito poggi neanche sullo stesso lotto del fabbricato demolito. L'intervento mantiene la sua natura di "ristrutturazione" (e non di "nuova costruzione") anche se la volumetria viene "traslata" su un terreno o lotto distinto, purché ovviamente si rispettino le capacità edificatorie e le norme urbanistiche del nuovo fondo.
Ristrutturazione o Nuova Costruzione? La Differenza
La Sentenza 422/2025 rafforza un principio: ciò che distingue la ristrutturazione edilizia dalla nuova costruzione non è più il dove o il come esattamente, ma la preesistenza di un organismo edilizio da demolire. La ristrutturazione postula la demolizione di un manufatto esistente, implicando un bilanciamento tra costruito e demolito che non genera un "nuovo" consumo di suolo come avverrebbe con la "nuova costruzione" ex novo.
In pratica, se demoliamo un vecchio edificio per ricostruirne uno nuovo altrove, stiamo comunque recuperando il suolo occupato dal primo, realizzando un'operazione di rigenerazione urbana che rientra nel più ampio concetto di ristrutturazione edilizia post-Semplificazioni.
Un Futuro più Flessibile (e Meno Muro Contro Muro)
Questo percorso evolutivo della norma e della giurisprudenza segna un cambiamento di paradigma: si passa da una logica di conservazione fisica dell'esistente a una di rigenerazione e riqualificazione funzionale del patrimonio edilizio. La nozione di ristrutturazione edilizia diventa uno strumento flessibile e potente, capace di incentivare il riuso del suolo e modernizzare il patrimonio immobiliare italiano.
La Sentenza CGARS 422/2025 è l'ultima tessera di questo mosaico in continua espansione, un invito a pensare in modo meno rigido e più dinamico quando si parla di ricostruire il nostro spazio abitativo. D'altronde, a volte per ristrutturare al meglio, bisogna... spostare le fondamenta!
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