Non fare il furbo con le sanatorie! L'Amministrazione ti aspetta al varco

Hai mai pensato di costruire una veranda, aggiungere un muretto e magari alzare un po' il tetto e poi chiedere tre sanatorie separate? Se la risposta è sì, stai attento perché l'Amministrazione ti aspetta al varco.
In materia urbanistica edilizia vige il principio di unitarietà dell'abuso.

Questo concetto non è solo una regola amministrativa, ma una vera e propria filosofia edilizia che l'Amministrazione adotta per sventare i tentativi, per così dire, creativi di regolarizzazione. Cerchiamo di capire perché non è permesso "spezzettare" l'illecito.

L'Unitarietà: Quando un Abuso Non È un Abuso (Ma un Abuso e Mezzo)

Il principio di unitarietà degli abusi stabilisce che, ai fini della sanatoria o della sanzione, un insieme di opere abusive non deve essere valutato singolarmente, ma come un unico intervento edilizio complesso e unitario.

Il suo obiettivo è impedire che il trasgressore scomponga un grande abuso (magari non sanabile) in una serie di piccoli abusi (che presi singolarmente sembrerebbero meno gravi o addirittura sanabili) per eludere la normativa.

Esempio Classico: L'Ampliamento Volumetrico

Se un edificio è ampliato con una serie di interventi coordinati (es. chiusura di un balcone, creazione di una tettoia e modifica del prospetto), questi non sono trattati come tre illeciti distinti. Sono un unico, grande abuso volumetrico che deve essere valutato nel suo complesso rispetto al titolo edilizio originario e alle norme urbanistiche.

Evoluzione Giurisprudenziale: La Fine del "Frazionamento"

La giurisprudenza amministrativa (soprattutto il Consiglio di Stato e la Corte di Cassazione in sede penale) ha forgiato e consolidato questo principio nel tempo, proprio per arginare le strategie di difesa più astute.

Inizialmente, l'unitarietà si applicava soprattutto quando gli interventi erano funzionalmente connessi. Se la veranda era inutile senza l'apertura sul soggiorno, erano chiaramente parte della stessa operazione edilizia.

Oggi, il principio è molto più stringente e si basa su due pilastri:

1. Unitarietà Oggettiva (L'Unitarietà del Risultato): Si guarda al risultato edilizio finale. Se diversi interventi, anche eseguiti in tempi diversi, mirano a modificare in modo sostanziale il complesso immobiliare (es. cambi di destinazione d'uso massivi o aumenti volumetrici che superano le soglie di tolleranza), vengono considerati come un'unica alterazione dell'assetto preesistente.
2. Unitarietà Procedurale: È questo il punto cruciale in materia di sanatoria. Se si presenta un'istanza (che sia Condono o Accertamento di Conformità), essa deve riguardare l'insieme organico dell'opera abusiva. Non è possibile chiedere la sanatoria per la metà dell'ampliamento e rinunciare all'altra metà, sperando di demolire solo il pezzo "non conforme". Il titolo abilitativo in sanatoria deve essere rilasciato per l'intera opera, pena l'illegittimità dello stesso (si veda, ad esempio, l'orientamento espresso dal Consiglio di Stato in diverse sentenze, che impongono una valutazione complessiva).

Cogenza Attuale: Perché L'Amministrazione è Severa

Il principio di unitarietà non è affatto un relitto del passato; è assolutamente cogente e costituisce un caposaldo del diritto urbanistico.

La sua attuale cogenza si manifesta in tre aspetti cruciale. Cosa non puoi fare:

- Sanatoria Mista: Non puoi chiedere il condono per una parte dell'abuso e l'accertamento di conformità (Art. 36) per un'altra parte, se fanno parte dello stesso intervento organico. L'abuso è unico e va sanato con un solo strumento (o l'uno o l'altro), in quanto le procedure sono legate da un rapporto di alternatività;

- Sanatoria Parziale: Non puoi chiedere la sanatoria solo per la parte dell'opera che rispetta il requisito della doppia conformità (es. l'ampliamento del 5% sanabile) lasciando in sospeso il resto. L'Amministrazione deve valutare l'impatto urbanistico dell'opera nel suo complesso. Un titolo in sanatoria parziale sarebbe illegittimo e non eliminerebbe la situazione di illiceità;

- Sanzioni: Non puoi sfuggire alla sanzione penale o all'ordine di demolizione dicendo che "solo un pezzo è abusivo". L'ordine di demolizione ricade sull'intero manufatto che rappresenta il frutto dell'illecito complesso.

In conclusione, quando si tratta di abusi edilizi, l'Amministrazione e i giudici considerano l'opera nella sua interezza. Il tentativo di frazionare l'illecito, tipico di chi cerca una via d'uscita semplificata, viene sistematicamente neutralizzato.

Vuoi fare il furbo? Ricorda che, agli occhi della legge, l'abuso è una cosa sola.