Certificato di Abitabilità e Compravendita Immobiliare: Quando l'Immobile è "Aliud Pro Alio" e come tutelarsi

La Distinzione Chiave: Aliud Pro Alio e Semplice Inadempimento

Quando si vende un immobile destinato all'abitazione, l'obbligo del venditore non si limita a trasferire la proprietà fisica del bene, ma include anche la garanzia che esso sia idoneo all'uso pattuito e conforme alle normative urbanistiche e igienico-sanitarie.

Quando ricorre l'Aliud Pro Alio?

La giurisprudenza della Corte di Cassazione è chiara: la consegna di aliud pro alio si verifica quando l'immobile venduto è totalmente inidoneo ad assolvere alla sua funzione economico-sociale a causa di difetti strutturali o di conformità talmente gravi da renderne impossibile l'utilizzo come abitazione.

Ciò accade, in particolare, in presenza di:

1. Assenza assoluta del certificato di agibilità (oggi Segnalazione Certificata di Agibilità - SCA) e insussistenza delle condizioni per ottenerlo, dovuta a insanabili violazioni dei regolamenti edilizi, delle norme di sicurezza o, cruciale per il nostro tema, mancanza sostanziale dei requisiti igienico-sanitari.

2. Difformità strutturali non sanabili (come altezze interne insufficienti o problemi strutturali) che pregiudicano la possibilità di ottenere il titolo.

In questi casi, l'acquirente si ritrova con un bene completamente diverso da quello pattuito (un immobile non abitabile al posto di un'abitazione), legittimando l'azione di risoluzione del contratto.

Quando è solo Inadempimento (e non Aliud Pro Alio)?

Diversa è l'ipotesi in cui l'immobile, pur privo del certificato di agibilità al momento del rogito, possegga in concreto tutti i requisiti igienico-sanitari, di sicurezza e di stabilità previsti dal Testo Unico dell'Edilizia (D.P.R. 380/2001) e dalla normativa comunale.

Se, in sostanza, l'immobile è suscettibile di ottenere la certificazione con una semplice attività amministrativa o con minimi interventi sanabili, la mancata consegna del certificato configura un semplice inadempimento all'obbligo accessorio del venditore di consegnare i documenti relativi alla proprietà (art. 1477, ultimo comma, c.c.) e, in tal caso, l'acquirente potrà chiedere soltanto il risarcimento del danno (ad esempio per la ridotta commerciabilità del bene o per i costi di ottenimento), salvo che l'inadempimento non sia grave ai sensi dell'art. 1455 c.c., al punto da incidere in misura apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto, in modo da dar luogo ad uno squilibrio sensibile del sinallagma contrattuale.

L'Azione di Risoluzione: I Termini Cruciali

L'azione di risoluzione del contratto per aliud pro alio è il rimedio più drastico a disposizione dell'acquirente, disciplinato dall'art. 1453 Codice Civile come risoluzione per inadempimento.

L'Importanza della Prescrizione Decennale

Questo è il punto cruciale che differenzia l'azione per aliud pro alio dalla più comune azione per vizi o mancanza di qualità (disciplinata dagli artt. 1492 e seguenti c.c.).

• Vizi e Mancanza di Qualità: Queste azioni sono soggette a termini molto brevi: l'acquirente deve denunciare i vizi entro 8 giorni dalla scoperta (termine di decadenza) e agire in giudizio entro 1 anno dalla consegna (termine di prescrizione).

• Aliud Pro Alio: L'azione di risoluzione per aliud pro alio è, invece, considerata una normale azione di risoluzione per inadempimento contrattuale. Per questo motivo, non può essere opposta l'eccezione di decadenza (gli 8 giorni per la denuncia) né il termine breve di prescrizione di 1 anno. L'acquirente ha a disposizione il termine di prescrizione ordinaria di 10 anni per far valere i propri diritti.

Questa differenza temporale è fondamentale per la tutela dell'acquirente, specialmente quando l'inidoneità all'uso venga scoperta molto tempo dopo l'atto di vendita.

L'Azione di Risoluzione del Contratto e i suoi Effetti

L'azione di risoluzione del contratto per aliud pro alio è il rimedio più drastico a disposizione dell'acquirente, disciplinato dall'art. 1453 Codice Civile come risoluzione per inadempimento.

Effetti della Risoluzione

Quando un contratto viene risolto:

• Scioglimento del Vincolo: Il contratto viene sciolto con effetto retroattivo (ex tunc). È come se non fosse mai stato concluso.

• Restituzione delle Prestazioni: Le parti sono tenute a restituire quanto ricevuto. L'acquirente dovrà restituire l'immobile (se già consegnato) e il venditore dovrà restituire integralmente il prezzo ricevuto.

• Risarcimento del Danno: L'acquirente ha diritto al risarcimento del danno patito, che può includere spese sostenute e danni ulteriori derivanti dall'impossibilità di utilizzare l'immobile.

Un vantaggio cruciale dell'azione di risoluzione per aliud pro alio è che essa non è soggetta ai brevi termini di decadenza (8 giorni dalla scoperta del vizio) e prescrizione (1 anno dalla consegna) previsti per i vizi e la mancanza di qualità (art. 1495 c.c.), ma al termine di prescrizione ordinaria di 10 anni.

La Caparra Confirmatoria nel Contratto Preliminare

La problematica della non abitabilità emerge spesso già nella fase del contratto preliminare (il compromesso), quando il promissario acquirente ha già versato una somma a titolo di caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.).

Il Diritto di Recesso e il Doppio della Caparra

In presenza di un grave inadempimento del venditore (ad esempio, l'impossibilità di ottenere l'agibilità per insanabili difformità, configurando aliud pro alio), il promissario acquirente può:

1. Agire per la risoluzione del preliminare e il risarcimento del danno (secondo l'iter sopra descritto).

2. Esercitare il diritto di recesso (previsto dall'art. 1385 c.c. per chi ha versato la caparra).

L'esercizio del recesso in seguito all'inadempimento del venditore conferisce all'acquirente il diritto di pretendere la restituzione del doppio della caparra versata. Questo è il risarcimento del danno "liquidato" (determinato) anticipatamente dal Codice Civile per l'inadempimento del ricevente (il venditore).

Esempio Pratico: Se nel preliminare si pattuisce l'acquisto di un appartamento destinato ad abitazione e il venditore non è in grado di adempiere all'obbligo pattuito con preliminare di vendita di provvedere all'ottenimento del certificato di agibilità (in quanto l'immobile non possiede i requisiti essenziali del Testo Unico dell'Edilizia), l'acquirente può legittimamente recedere e chiedere il doppio della caparra versata.

In conclusione, per l'acquirente, la verifica dell'abitabilità e dei requisiti igienico-sanitari, oltre che di quelli riguardanti la regolarità urbanistica-edilizia, prima della stipulazione del rogito notarile rappresenta uno step fondamentale. La sola promessa del venditore di regolarizzare la situazione non è sufficiente per ottenere la restituzione del corrispettivo versato. In caso di controversia, la distinzione tra la mera mancanza documentale e l'irreparabile aliud pro alio determinerà in modo cruciale l'esito dell'azione legale e l'entità del risarcimento ottenibile.

Se stai valutando l'acquisto di un immobile, consultare un tecnico e un legale è l'unico modo per proteggere i tuoi diritti ed evitare di ritrovarti con una proprietà inutilizzabile.